De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Tegelijkertijd hebben veel huiseigenaren hun hypotheek geheel of gedeeltelijk afgelost. Het gevolg: bij een grote groep Nederlanders zit een aanzienlijk deel van het vermogen in de eigen woning.

Vooral bij oudere huiseigenaren kan dat om behoorlijke bedragen gaan. DMFCO Asset Management stelt in een whitepaper over de Nederlandse verzilvermarkt dat huiseigenaren van 67 jaar en ouder gezamenlijk over meer dan €450 miljard aan overwaarde beschikken. DMFCO baseert dit bedrag op CBS-cijfers uit 2024.

Veel vermogen dus. Maar zolang je in je woning blijft wonen, staat dat bedrag natuurlijk niet zomaar tot je beschikking. Toch zijn er situaties waarin je een deel van die overwaarde kunt benutten.

Wat is overwaarde precies?

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en de hypotheekschuld die nog op de woning rust.

Is je woning bijvoorbeeld €500.000 waard en staat er nog €150.000 aan hypotheek open? Dan heb je op papier €350.000 aan overwaarde.

Dat betekent niet dat je dit bedrag automatisch kunt opnemen. Of en hoeveel je kunt vrijmaken, hangt onder andere af van je inkomen, leeftijd, huidige hypotheek, woningwaarde en de voorwaarden van een geldverstrekker.

Dat er veel vermogen in Nederlandse woningen zit, blijkt ook uit de vermogensstatistieken van het CBS. Op 1 januari 2024 bedroeg de gezamenlijke waarde van eigen woningen van Nederlandse huishoudens volgens voorlopige CBS-cijfers ruim €2.180 miljard. Daar stond circa €807,5 miljard aan hypotheekschuld tegenover.

Waarvoor gebruiken huiseigenaren hun overwaarde?

Overwaarde benutten hoeft niet te betekenen dat je wilt verhuizen. Juist mensen die in hun huidige woning willen blijven, kunnen redenen hebben om te onderzoeken wat er financieel mogelijk is.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) onderzocht in 2025 hoe hypotheekbezitters hiernaar kijken. Bijna drie op de tien hypotheekbezitters met overwaarde vinden een opeethypotheek interessant; 27% heeft interesse in het benutten van overwaarde via een aanvullend hypotheekdeel.

Onder hypotheekbezitters die het gebruiken van hun overwaarde interessant vinden, is verbouwen of aanpassen van de woning het meest genoemde doel: 47%. Daarna volgen verduurzaming met 35% en eerder met pensioen gaan met 23%. Ook het financieel ondersteunen van kinderen of kleinkinderen wordt genoemd.

Denk bijvoorbeeld aan:

• je woning verbouwen of levensloopbestendiger maken;
• investeren in verduurzaming;
• extra financiële ruimte creëren voor later;
• kinderen of kleinkinderen financieel ondersteunen;
• een grotere uitgave financieren.

Welke keuze verstandig is, is heel persoonlijk. Overwaarde is immers onderdeel van je totale financiële situatie.

Je woning kan onderdeel zijn van je financiële planning voor later

Dat woningvermogen een belangrijke rol kan spelen na pensionering, blijkt ook uit onderzoek van De Nederlandsche Bank.

DNB berekende dat het doorsnee Nederlandse huishouden na pensionering met AOW en aanvullende pensioenen ongeveer 60% van het eerdere inkomen kan vervangen. Wordt ook spaargeld en beleggingen meegerekend, dan komt dit uit op 63%.

Wanneer in de berekening het totale vermogen wordt meegenomen, waaronder eventueel de overwaarde van de eigen woning, komt de vervangingsratio voor het doorsnee huishouden uit op 78%.

Dat betekent natuurlijk niet dat je je overwaarde automatisch moet gebruiken. Wel laat het zien dat een woning niet alleen een plek is om te wonen, maar voor veel huiseigenaren ook een belangrijk onderdeel vormt van hun financiële positie voor later.

Hoe kun je overwaarde benutten?

Er bestaan verschillende manieren om vermogen uit je woning vrij te maken.

In sommige situaties kun je bijvoorbeeld de bestaande hypotheek verhogen of een aanvullend hypotheekdeel afsluiten. Daarnaast bestaan er hypotheekvormen die specifiek zijn ontwikkeld om overwaarde te benutten. Verhuizen naar een goedkopere woning kan eveneens betekenen dat een deel van de opgebouwde overwaarde beschikbaar komt.

Welke mogelijkheid past, hangt sterk af van de persoonlijke situatie.

Zo wordt onder andere gekeken naar:

• de huidige waarde van de woning;
• de resterende hypotheekschuld;
• het huidige en toekomstige inkomen;
• de gewenste maandlasten;
• de leeftijd en toekomstplannen;
• het doel waarvoor het geld wordt gebruikt.

Daarom is alleen weten hoeveel overwaarde je hebt niet genoeg.

Ook het doel waarvoor je het geld gebruikt telt mee

Wil je overwaarde gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming? Dan kunnen er andere fiscale gevolgen gelden dan wanneer je het geld bijvoorbeeld gebruikt als aanvulling op je inkomen.

Wanneer je geld leent voor een verbouwing van je eigen woning, kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. De Belastingdienst stelt daarbij onder meer eisen aan de manier waarop de lening wordt afgelost en aan de besteding van het geld.

Ook bij het financieel ondersteunen van kinderen is het verstandig om vooraf naar de regels te kijken. Ouders mogen in 2026 jaarlijks €6.908 belastingvrij aan een kind schenken. Onder voorwaarden bestaat voor kinderen tussen 18 en 40 jaar daarnaast een eenmalig hogere vrijstelling. De speciale verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning bestaat sinds 1 januari 2024 niet meer.

Begin bij wat je wilt bereiken

Misschien is daarom niet ‘Hoeveel overwaarde heb ik?’ de belangrijkste eerste vraag.

Interessanter is:

‘Wat zou ik met mijn woningvermogen willen doen?’

Wil je prettig in je huidige woning blijven wonen en deze daarvoor aanpassen? Wil je verduurzamen? Je kinderen helpen bij hun woonplannen? Of wil je weten welke financiële ruimte je hebt richting je pensioen?

Vanuit dat doel kun je bekijken welke mogelijkheden er zijn en wat daarvan de gevolgen zijn voor je hypotheek, maandlasten en financiële situatie op langere termijn.

Bij Hans Janssen Hypotheken kijken we daarom verder dan alleen de waarde van je woning. We nemen je hypotheek, inkomen, wensen en toekomstplannen mee om te bepalen wat in jouw situatie mogelijk én verstandig is.

Benieuwd wat de overwaarde van jouw woning voor je kan betekenen? Onze hypotheekadviseurs kijken graag met je mee.

Bronnen

• CBS – Vermogen van huishoudens; huishoudenskenmerken, vermogensbestanddelen, voorlopige cijfers 2024.
• CBS – Overwaarde van de woning van huishoudens naar inkomen en leeftijd, 2024, gepubliceerd 26 juni 2026. Deze maatwerktabel betreft huishoudens met een hoofdkostwinner van 55 jaar of ouder en is bekostigd door Aegon Asset Management.
• Autoriteit Financiële Markten (AFM) – Consumentenmonitor Hypotheekbezitters Q4 2025.
• De Nederlandsche Bank (DNB) – Een blik op het inkomen na pensionering, 27 juni 2024.
• Belastingdienst – informatie over leningen voor verbouwing en de schenkingsvrijstellingen in 2026.
• DMFCO Asset Management – Steenrijk, Geldtekort – Whitepaper over de Nederlandse markt voor verzilverproducten, Q2 2026. DMFCO noemt hierin op basis van CBS-data uit 2024 het bedrag van meer dan €450 miljard aan overwaarde bij huiseigenaren van 67 jaar en ouder.